房地产：调控风声将渐松

1．事件

    中央高层频频赴各地调研，并一再强调要保持宏观经济政策的连续性和稳定性,保持经济平稳较快发展,避免出现大的起落。表明决策层已充分意识到今年面临的经济下滑的风险，将防止经济大幅下滑，加强防范金融风险作为和控制通货膨胀并齐的宏观调控目标。近一段证监会已批准多家房地产公司的再融资方案和发行公司债，表明管理层对房地产公司的融资有所放松，受此影响房地产板块今日全面上涨，多支股票涨停。

　　2．我们的分析与判断

    （1）房地产市场价滞量缩仍将持续。第二套房贷款政策的严格实施严重抑制和打击改善性需求和投机性需求，各地政府加强保障住房的建设也使部分刚性需求转入等待和观望阶段。目前房地产市场正处在开发商和消费者的僵持阶段，价格维持在高位，但交易量萎缩。

　　（2）目前住宅成交量萎缩和珠三角区域房价下跌尚属于行业理性回归，并还没有出现全国范围内的房价下跌，因此还不足以判断住宅行业的运行进入下降通道。我们认为在我国经济保持稳定增长的前提下，刚性需求支撑房地产市场，房地产市场极有可能通过时间换空间，通过房价的微幅下跌、滞涨和居民收入水平的稳步提高来降低过高的房价收入比，我们认为交易量的萎缩不会造成房价的大幅下跌。

　　（3）政府也担心房价的大幅下跌带来金融风险。6月13日党中央、国务院召开省区市和中央部分主要负责人会议，会议再一次强调要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。在目前宏观经济面临新的挑战的新形势下，我们判断未来半年不会有新的调控措施出台，主要是加大已颁布政策的执行力度。上海最近对二手房买卖可以无需结清贷款，说明政府希望房地产市场的健康稳定。

　　（4）宏观调控和市场不好的情况下，给有实力的龙头地产公司提高市场占有率和整合行业资源的机会。今年销售萎缩和信贷的紧缩使大部分房地产企业面临资金困境，在此背景下他们将积极需求出售项目或与有实力的地产公司合作。同时主流地产公司依靠其各方面的优势，销售仍保持了增长。万科2008年1~6月份，公司累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别比07年同期增长15.0%和38.1%。保利地产2008年1-6月公司实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42%；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34. 53%。截至6月，万科共新增19个项目，其中有近80%的面积为通过收购获得。

　　（5）前期房地产板块的暴跌已经充分释放了风险。目前主流房地产开发类公司的2008年动态市盈率在15倍左右，已经处于较低水平。部分公司市价已经低于其净资产重估值。此外市场此前担心房价大幅下跌从而引起交易量更进一步萎缩的局面我们觉得不会持续太久。

　　3．投资建议

    鉴于地产股的大幅下跌已经充分释放了行业销售萎缩的风险，同时我们判断针对地产的进一步调控措施基本不会出现，房地产市场在经过一段时间的滞涨消化期后，将会在刚性需求的支撑下健康发展。房价不会出现大幅下跌。目前主流房地产开发类公司的2008年动态市盈率在15倍左右，已经处于较低水平。部分公司市价已经低于其净资产重估值。因此我们将房地产行业由“谨慎推荐”上调至“推荐”的评级。个股方面我们推荐具有负债率水平较低，和拥有较多预收款及拥有较强的融资优势的公司：万科、保利地产、金地集团、金融街、中华企业、银基发展、苏州高新。